'부동산 투자 수업' - 기초편
자기 개발서만 읽다보니, 다른 주제의 책도 읽고 싶어졌다. 엄청나게 많은 자기 개발서를 읽은 것은 아니지만, 왜인지 결국 다 같은 얘기를 하는 것만 같다. 항상 투자에 관심이 많았지만, 한번도 관련 도서를 읽어본 적은 없는 것 같다. 유튜브 영상만 엄청 찾아봤지...
여러 투자 중에서 부동산에 관심이 생겼다. 관심이 생긴 것은 '김부장 이야기' 책을 읽고 나서 부터이다. 이 책에 관련한 포스팅은 다음에 작성할 예정이고, 오늘은 '부동산 투자 수업'의 기초편에 대한 이야기를 다룰 것이다.
아래는 내가 책을 읽으면서 정리한 내용이다. 부동산에 관련된 용어조차 모르던 사람이었지만, 이 책을 통해 얼추 감은 잡은 것 같다. 부동산 시장의 흐름, 정부의 정책, 경제 상황 등등 정말 많은 요인이 부동산 가격에 영향을 끼친다.
부동산 투자를 하려면 무얼 알아야 하는지, 투자 자본은 얼마나 모아야 하는지, 적정 투자 범위는 어디까지 인지 등등 초보자라면 궁금할 만한 것들을 많이 다루어 도움이 되었다. 분명 시간이 흐르면 까먹을 정보들이기 때문에 정리를 해놓겠다.
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#집값에 영향 끼치는 4가지 요소
강남 수요는 확실하나, 공급이 늘어나진 않을 것이다.(가격 올려도 사람들이 계속 살 것임) 늘어나도 수요엔 절대 못 미치고, 따라서 좋은 투자처이다.
1. 통화량, 국가 경제 상황, 부동산으로 돈 유입량
2. 지역적인 영향
3. 부동산 정책 (다주택자 규제, 세금 정책)
하지만, 강력한 규제가 집값을 상승시킴.
4. 기대 인플레이션 효과
#투자 전 체크해야 할 것들
1. 미분양률 - 단순히 작다고 수요가 많은게 아님. 반대로 크다고 수요가 적으니 가격이
낮아진다는 것도 아님
2. 경매 낙차가율(감정가 대비 낙찰가 비율) - 그 지역 정보를 알 수 있다.
3. 향후 3년간의 입주 물량
4. 가구 수 증감
#시세 차익 보는 아파트 투자(주택 중 가장 안정적인 투자는 아파트 투자이다.)
안정적인 이란 - 오를 때는 크게, 하락폭은 적은 편, 세입자 구하기 편해 매도도 수월.
단, 그만큼 비싸다.
#왜 아파트가 안전한 투자냐?
1. 주차 문제가 적은 편. (빌라나 다세대 주택에 비해서)
2. 경비실과 관리사무소 있음.(주기적 아파트 보수 가능해짐.)-> 가치 유지 가능.
3. 더 안전하다.
4. 놀이터, 조경, 공원 등
5. 커뮤니티 시설 존재 -> 소속감, 우월감
용적률, 건폐율이 높다면 재건축이나 리모델링 가능성 떨어짐.
(고층에 건물이 다닥다닥 붙어있다는 얘기)
#신축 오피스텔 분양을 조심해야 하는 이유
오피스텔은 연식이 지난 물건에 투자해야 좋다. 신축은 적정 시세 알기 어렵고, 분양가도 비싸게 책정됨, 분양가에 대한 제약이 없음.
공급이 쉬워 경쟁 공급처가 바로 주변에 생길 수 있음.
-> 차라리 구축 아파트 투자가 낫다. 단, 경매로 싸게 신축 오피스텔 살 수 있다면 사라.
#부동산 세금(취득세, 보유세, 양도세)
1. 취득세
살 때 내는 세금 - 매수 시 가격 기준으로 부과됨.(지방교육세, 농어촌특별세)
2. 보유세
소유 하는 동안 내는 세금 - 재산세, 종합부동산세(부자세)
3.양도소득세(양도세)
시세차익에 대해 부과함.
#인구가 주는데, 부동산도 망하지 않을까?
인구가 줄 수록 사람들은 인프라 좋은 곳으로 더 몰린다. 인구는 더 밀집될 것임.
1. 지방은 인프라가 멈춰버린다. -> 수도권은 오히려 부동산이 더 오를 수도.
2. 좋은 집에 전월세로 살기도 힘들어진다.
3. 1인가구 증가 -> 인구가 줄지만 오히려 가구수는 증가.
#정권에 따른 부동산 영향이 있을까?(진보 or 보수)
아니다. 단지, 그 때의 부동산 상황에 맞는 정책을 펼친다. 진보, 보수 상관없이
1. 대출 규제 - 부자를 겨냥. 부자의 손쉬운 대출이 어려워지니 서민들보다 더 타격 받음.
2. 거래 규제 - 아예 거래 자체를 막아버린다. or 청약 기준 강화 or 전방위적 세무 조사. 세무 조사에 부담을 느껴 다주택자들의 매수를 포기하게끔.
3. 가격 규제 - 위의 2가지 규제가 먹히지 않는다면, 정부가 나서서 가격을 잡는다.
즉, 새로 짓는 집을 싼 가격에 공급.(분양가상한제)
4. 세금 규제 - 정부가 가장 좋아하는 방법. 취득세나 양도세를 올려버림.
#어느 정도가 적당한 선의 부동산 투자인가? (무리한 투자란?)
연 소득의 10배까지가 maximum, 그 이상은 무리한 투자임.
ex)연 소득 5천만원 -> 5억 아파트 매수 -> 부동산 폭락 시 10% ~ 15% 하락 -> 5천만원 손해. -> 그래도 1년 소득 손해. 버틸만한 정도임. (최악을 대비하라.)
물론 대출 이자는 별도.
#투자금이 적을 때 투자 할 수 있는 루트 (최소 3천만원은 모아야 한다.)
1. 남들이 기피하는 곳 and 경쟁도 적은 곳
2. 시세보다 싸게 살 수 있어야 함.
3. 시세는 안오르더라도 임차인을 들일 수 있는 곳.